土地增值稅的35個涉稅疑難問題處理(七)
2015/10/22 9:23:51
31.拆遷安置費的扣除。
國稅函[2010]220號第五條規(guī)定：
（一）房地產企業(yè)用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產開發(fā)項目的拆遷補償費。
國稅函[2010]220號第五條規(guī)定：
房地產開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。
國稅函[2010]220號第五條規(guī)定：
（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)[2006]187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。
國稅函[2010]220號第五條規(guī)定：
�。ㄈ┴泿虐仓貌疬w的，房地產開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據計入拆遷補償費。
此處的合法有效憑據是：由被拆遷方簽字的收據和拆遷補償協議。
32.土地增值稅清算中利息費用的扣除技巧。
《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）第三條規(guī)定：
�。ㄒ唬┴攧召M用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，在按照‘取得土地使用權所支付的金額’與‘房地產開發(fā)成本’金額之和的5%以內計算扣除。
（二）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的10%以內計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。
�。ㄋ模┩恋卦鲋刀惽逅銜r，已經計入房地產開發(fā)成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。
會計準則中關于借款費用資本化的原則不適用于土地增值稅清算，對于已經計入房地產開發(fā)成本的利息支出，土地增值稅清算時應調整至財務費用中計算扣除。土地增值稅中利息支出處理原則與會計核算、企業(yè)所得稅處理有很大區(qū)別。
33.多個（或分期）項目共同發(fā)生的公共配套設施費，應按項目合理分攤。
根據國家稅務總局《關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）的相關規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：
（1）建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；
�。�2）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；
�。�3）建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。
34.關于對土地閑置費的處理。
國稅函[2010]220號第四條規(guī)定：房地產開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。
35.商鋪住宅聯體樓的土地增值稅的計算
《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。但在房地產開發(fā)經營中，多數房地產開發(fā)企業(yè)為了獲得盡量大的經濟效益，將一些普通標準住宅商品樓的底層部分作為商鋪開發(fā)銷售。
對開發(fā)這種商鋪與住宅聯體的商住樓的納稅問題，《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]048號）明確規(guī)定：對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產開發(fā)的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用條例第八條的免稅規(guī)定。
由于稅法只明確要求分開核算增值額，而對如何計算土地增值稅沒有具體規(guī)定，在實際征收計算中，就會形成兩種計算方法：一種是按核算項目先整體計算增值額和增值率，確定相應稅率后，再按面積分別核算增值額，計算土地增值稅；另一種是先按面積分開項目計算增值額與增值率，再分別確定適用稅率計算增值稅。
國稅函[2010]220號第五條規(guī)定：
（一）房地產企業(yè)用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產開發(fā)項目的拆遷補償費。
國稅函[2010]220號第五條規(guī)定：
房地產開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。
國稅函[2010]220號第五條規(guī)定：
（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)[2006]187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。
國稅函[2010]220號第五條規(guī)定：
�。ㄈ┴泿虐仓貌疬w的，房地產開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據計入拆遷補償費。
此處的合法有效憑據是：由被拆遷方簽字的收據和拆遷補償協議。
32.土地增值稅清算中利息費用的扣除技巧。
《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）第三條規(guī)定：
�。ㄒ唬┴攧召M用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，在按照‘取得土地使用權所支付的金額’與‘房地產開發(fā)成本’金額之和的5%以內計算扣除。
（二）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的10%以內計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。
�。ㄋ模┩恋卦鲋刀惽逅銜r，已經計入房地產開發(fā)成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。
會計準則中關于借款費用資本化的原則不適用于土地增值稅清算，對于已經計入房地產開發(fā)成本的利息支出，土地增值稅清算時應調整至財務費用中計算扣除。土地增值稅中利息支出處理原則與會計核算、企業(yè)所得稅處理有很大區(qū)別。
33.多個（或分期）項目共同發(fā)生的公共配套設施費，應按項目合理分攤。
根據國家稅務總局《關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）的相關規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：
（1）建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；
�。�2）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；
�。�3）建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。
34.關于對土地閑置費的處理。
國稅函[2010]220號第四條規(guī)定：房地產開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。
35.商鋪住宅聯體樓的土地增值稅的計算
《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。但在房地產開發(fā)經營中，多數房地產開發(fā)企業(yè)為了獲得盡量大的經濟效益，將一些普通標準住宅商品樓的底層部分作為商鋪開發(fā)銷售。
對開發(fā)這種商鋪與住宅聯體的商住樓的納稅問題，《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]048號）明確規(guī)定：對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產開發(fā)的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用條例第八條的免稅規(guī)定。
由于稅法只明確要求分開核算增值額，而對如何計算土地增值稅沒有具體規(guī)定，在實際征收計算中，就會形成兩種計算方法：一種是按核算項目先整體計算增值額和增值率，確定相應稅率后，再按面積分別核算增值額，計算土地增值稅；另一種是先按面積分開項目計算增值額與增值率，再分別確定適用稅率計算增值稅。
- 上一篇：企業(yè)涉稅問題處理-企業(yè)所得稅(一） 2015/10/22 9:27:56
- 下一篇：土地增值稅的35個涉稅疑難問題處理(六) 2015/10/22 9:23:03