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                             成都市房地產(chǎn)評估協(xié)會
                             成房評協(xié) 〔2016〕 05號
           關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-2015）
                           估價技術(shù)指引的通知
各房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價師：
隨著新《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-2015）自2015年12月1日實施及銀行存款利率市場化的推進(jìn)，房地產(chǎn)估價技術(shù)亟待創(chuàng)新完善。為進(jìn)一步提高成都市房地產(chǎn)估價技術(shù)的科學(xué)性和實用性，成都市房地產(chǎn)評估協(xié)會制定了《房地產(chǎn)估價規(guī)范》估價技術(shù)指引，并經(jīng)協(xié)會理事會討論通過，現(xiàn)予以印發(fā)，請遵照執(zhí)行。
特此通知!
附件：
《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-2015）估價技術(shù)指引之一
《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-2015）估價技術(shù)指引之二
《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-2015）估價技術(shù)指引之三
成都市房地產(chǎn)評估協(xié)會
二○一六年十月十八日
主題詞：成都市 房地產(chǎn)估價規(guī)范△ 技術(shù)指引△
報：局領(lǐng)導(dǎo)，市場監(jiān)管處，房地產(chǎn)市場服務(wù)中心。
成都市房地產(chǎn)評估協(xié)會 2016年10月18日印發(fā)
（共印3份）
附件：
《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-2015）
估價技術(shù)指引之一
——附件的撰寫
一、附件的內(nèi)容和順序
根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-2015）第7.0.19條款，評估報告的附件應(yīng)該包含下列內(nèi)容，并請順序一致：
（一）估價委托書復(fù)印件；
（二）估價對象位置圖；
（三）估價對象實地查勘情況說明(說明應(yīng)包括實地查勘及入室與否，若未入室應(yīng)說明原因，并且列明實地查勘的估價師名字)；
（四）估價對象照片（包括估價對象內(nèi)部、外部和周圍環(huán)境狀況的照片）；
（五）估價對象權(quán)屬證明復(fù)印件（非權(quán)利人委托或非鑒證性估價報告，可以不提供，但要說明無估價對象權(quán)屬證明復(fù)印件的具體原因）；
（六）估價對象法定優(yōu)先受償款調(diào)查情況（僅抵押貸款估價目的）；
（七）可比實例位置圖和外觀照片（未采用比較法可以不提
供）；
（八）專業(yè)幫助情況和相關(guān)專業(yè)意見（如無，則不提供）；
（九）估價所依據(jù)的其他文件資料（包含但不限于委托方提供的與項目本身有關(guān)的規(guī)劃、測繪、報建、土地出讓合同等資料）；
（十）估價機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照和估價資質(zhì)證書復(fù)印件；
（十一）注冊房地產(chǎn)估價師估價資格證書復(fù)印件。
二、其他注意事項
（一）附件中不包含估價對象變現(xiàn)能力分析與風(fēng)險提示，該部分內(nèi)容建議最好放在報告正文之后，附件之前。
（二）估價師聲明內(nèi)容不包含估價師實地查勘情況、專業(yè)幫助情況和相關(guān)專業(yè)意見。
（三）估價報告目錄中應(yīng)按本指引第一款的順序列出附件各個子項的名稱及對應(yīng)的頁碼。
成都市房地產(chǎn)評估協(xié)會
2016年7月
《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-2015）
估價技術(shù)指引之二
——成本法中房地分估、合估的選擇與應(yīng)用
一、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》對成本法房地分估、合估具體路徑選擇的有關(guān)規(guī)定：
4.4.2-1 應(yīng)根據(jù)估價對象狀況和土地市場狀況，選擇房地合估路徑或房地分估路徑，并應(yīng)優(yōu)先選擇房地合估路徑；
4.4.4-1 土地成本和土地重置成本應(yīng)為在價值時點重新購置土地的必要支出，或重新開發(fā)土地的必要支出及應(yīng)得利潤；
4.4.4-2 重新購置土地的必要支出應(yīng)包括土地購置價款和相關(guān)稅費，重新開發(fā)土地的必要支出及應(yīng)得利潤應(yīng)包括待開發(fā)土地成本、土地開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤；
4.4.4-3 除估價對象狀況相對于價值時點應(yīng)為歷史狀況或未來狀況外，土地狀況應(yīng)為土地在價值時點的狀況，土地使用期限應(yīng)為自價值時點起計算的土地使用權(quán)剩余期限;
4.4.15-1 對估價對象為包含土地和建筑物的房地產(chǎn)的，房地合估路徑的成本價值應(yīng)為房地產(chǎn)重置成本或重建成本建去建筑物折舊，房地分估路徑的成本價值應(yīng)為土地重置成本加建筑
物重置成本或重建成本減去建筑物折舊；
條文說明4.4.2 要注意房地合估路徑中把土地當(dāng)作原材料的土地重置成本與房地分估路徑中把土地當(dāng)作獨立的物的土地重置成本是不同的。另外，在選擇房地分估路徑時，要注意土地和建筑物的成本構(gòu)成劃分及相互銜接，防止漏項或重復(fù)計算；
條文說明4.4.4 對同一宗房地產(chǎn)，房地合估路徑中的土地成本與房地分估路徑中的土地重置成本，雖然針對的是同一塊土地，但兩者對應(yīng)的土地狀況一般是不同的。房地分估路徑中的土地重置成本對應(yīng)的土地狀況，比房地合估路徑中的土地成本對應(yīng)的土地狀況，一般要“熟”些。
二、估價師選擇房地分估、合估路徑時要結(jié)合以下條件確定：
（一）優(yōu)先選擇房地合估路徑；
（二）符合以下條件時可選擇分估路徑：
1、項目開發(fā)建設(shè)周期較短，通常一年以內(nèi)的情況；
2、能直接在地上進(jìn)行房屋建設(shè)的小塊熟地的情況；
3、有關(guān)成本、費用、稅金和利潤特別是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施建設(shè)費較容易在土地和建筑物之間進(jìn)行分配的情況。
三、估價師在測算過程中的注意事項：
（一）房地合估路徑中不能用房地產(chǎn)重置成本考慮成新率確定最終評估結(jié)果，應(yīng)該只是減去建筑物折舊。
（二）房地合估路徑中是把土地當(dāng)作原材料，模擬從取得土地到房屋竣工驗收乃至完成租售的全過程所發(fā)生的各項成本、費用、稅金等必要支出，以及正常的開發(fā)利潤，然后在此基礎(chǔ)上結(jié)合估價對象的實際情況，確定估價對象的價格構(gòu)成，進(jìn)而測算出各個構(gòu)成項目的金額。 因此其對應(yīng)的土地重置成本應(yīng)該是土地在價值時點的狀況，土地使用期限是自價值時點起計算的土地剩余期限。
（三）房地分估時要注意土地和建筑物的成本構(gòu)成劃分及相互銜接（如基礎(chǔ)設(shè)施工程費用等），防止漏項或重復(fù)計算。
（四）采用成本法得出的初步測算結(jié)果，應(yīng)綜合考慮以下因素進(jìn)行相關(guān)調(diào)整，這些因素包括土地與建筑物的均衡性、適合性、項目選址是否妥當(dāng)、規(guī)劃設(shè)計是否合理、施工質(zhì)量好壞、土地使用權(quán)剩余期限、建筑物經(jīng)濟(jì)壽命期限、周圍環(huán)境的變化以及房地產(chǎn)市場供求情況等。
成都市房地產(chǎn)評估協(xié)會
2016年7月
《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-2015）
技術(shù)指引之三
——權(quán)屬等資料的核查驗證與如實披露
一、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》對估價對象的權(quán)屬等資料進(jìn)行核查驗證的有關(guān)規(guī)定：
3.0.4 -1 估價工作的主要內(nèi)容及質(zhì)量要求 ，應(yīng)包括擬采用的估價方法和估價技術(shù)路線，擬搜集的估價所需資料及其來源渠道等;
3.0.6 對搜集的估價所需資料應(yīng)進(jìn)行檢查。當(dāng)估價委托人是估價對象權(quán)利人時，應(yīng)查看估價對象的權(quán)屬證明原件，并應(yīng)將復(fù)印件與原件核對，不得僅憑復(fù)印件判斷或假定估價對象的權(quán)屬狀況;
7.0.19-4 當(dāng)估價委托人不是估價對象權(quán)利人且估價報告為非鑒證性估價報告時，可不包括估價對象權(quán)屬證明復(fù)印件，但應(yīng)說明無估價對象權(quán)屬證明復(fù)印件的具體原因，并將估價對象權(quán)屬狀況作為估價假設(shè)中的依據(jù)不足假設(shè)在估價報告中說明;
條文說明3.0.6 雖然估價委托人應(yīng)當(dāng)如實提供其掌握的估價所需資料，并對其提供的資料的合法性、真實性、準(zhǔn)確性和完整性負(fù)責(zé)，但也要對估價委托人提供的資料進(jìn)行審慎檢查。對于估價對象的權(quán)屬狀況，當(dāng)估價委托人是估價對象權(quán)利人的，不能
僅憑權(quán)屬證明復(fù)印件作出判斷，應(yīng)與原件核對。
二、估價師在查看權(quán)屬等資料的原件時應(yīng)該注意以下內(nèi)容：
（一）常識性判斷權(quán)利人提供的權(quán)屬等資料原件的真實性，同時在評估報告中說明已經(jīng)查看了委托人提供的權(quán)屬證明原件，在估價人員無明顯理由懷疑原件真實性情況下設(shè)定委托人所提供的原件是真實、合法、準(zhǔn)確、完整的；
（二）核對權(quán)屬證明原件中記載的估價對象權(quán)利人、坐落、結(jié)構(gòu)、樓層、房號、性質(zhì)、用途、面積等關(guān)鍵內(nèi)容與實地查勘信息的一致性，若發(fā)現(xiàn)存在不一致的信息則應(yīng)特別關(guān)注�；蛘咭�求提供補充、變更證明資料諸如相關(guān)管理部門出具的查詢信息摘要、派出所出具的地址變更證明、物業(yè)公司出具的自編號證明等；
（三）核對涉及估價對象權(quán)益狀況變化的事項，如記事欄中的關(guān)于他項權(quán)利登記及其他信息。
三、估價師在無法查看權(quán)屬等資料的原件時應(yīng)盡責(zé)履職、如實披露。
（一）無法查看估價對象的權(quán)屬等資料的原件時，必須在估價報告中如實披露沒有查看原件的事實和原因；
（二）權(quán)利人確實因特殊原因不能提供權(quán)屬、合同等資料原件的，需由委托人承諾提供的復(fù)印件與原件一致或在復(fù)印件上簽字蓋章確認(rèn);
四、估價師在現(xiàn)場查勘時應(yīng)該關(guān)注估價對象權(quán)屬等資料的原件、復(fù)印件所記載內(nèi)容與估價對象區(qū)位、實物、權(quán)益的一致性。
成都市房地產(chǎn)評估協(xié)會
2016年7月