《成都市人民政府關(guān)于貫徹<四川省國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例>的通知》的解讀文本
2015/11/11 9:55:38
為貫徹執(zhí)行《四川省國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)省《條例》），對(duì)我市房屋征收與補(bǔ)償工作開(kāi)展中遇到的問(wèn)題提出針對(duì)性的政策措施，我市制定了《成都市人民政府關(guān)于貫徹<四川省國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例>的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）。
一、制定背景
（一）制定的目的和意義。
省《條例》是結(jié)合我省實(shí)際制定頒布的一部全面規(guī)范我省國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償活動(dòng)的地方性法規(guī)，確立了很多新的制度和辦法。按照立法慣例，我市應(yīng)當(dāng)及時(shí)制定地方性法規(guī)或規(guī)章來(lái)貫徹執(zhí)行，對(duì)省《條例》規(guī)定的新內(nèi)容進(jìn)行細(xì)化，對(duì)我市現(xiàn)行法規(guī)政策與省《條例》不一致的地方進(jìn)行重新明確，同時(shí)根據(jù)省《條例》的指導(dǎo)原則、結(jié)合我市房屋征收與補(bǔ)償工作開(kāi)展中遇到的問(wèn)題提出針對(duì)性的政策措施。但考慮到目前我市尚未出臺(tái)地方性法規(guī)，而且制定規(guī)章要經(jīng)歷立項(xiàng)、起草、審查、決定、公布等多個(gè)過(guò)程，起草過(guò)程中要組織召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)，充分征求各方面意見(jiàn)，并需經(jīng)過(guò)多次專(zhuān)家論證，程序復(fù)雜，時(shí)間較長(zhǎng)。為充分滿(mǎn)足我市房屋征收與補(bǔ)償工作的需求，有必要先行制定《通知》，以市政府規(guī)范性文件的形式發(fā)布。待我市房屋征收的地方性法規(guī)出臺(tái)后，再出臺(tái)政府規(guī)章。
（二）制定的依據(jù)和起草過(guò)程。
市房管局根據(jù)省《條例》相關(guān)規(guī)定，結(jié)合2014年9月18日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部在長(zhǎng)春市召開(kāi)的關(guān)于國(guó)有土地上房屋征收強(qiáng)制執(zhí)行問(wèn)題的研討會(huì)情況，以及2014年10月16日與市中級(jí)法院到上海市學(xué)習(xí)交流有關(guān)房屋征收政策體系建立和強(qiáng)制執(zhí)行的相關(guān)情況，著手文件起草。起草過(guò)程中兩次征求了市中級(jí)法院、市政府法制辦的意見(jiàn)，段成柱副秘書(shū)長(zhǎng)主持召開(kāi)專(zhuān)題會(huì)議進(jìn)行討論，2015年1月28日劉守成副市長(zhǎng)主持召開(kāi)市棚改領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議進(jìn)行審議，經(jīng)反復(fù)修改，形成《通知》。
二、主要措施
（一）進(jìn)一步明確工作職責(zé)。
為加強(qiáng)部門(mén)協(xié)調(diào)力度，推動(dòng)房屋征收與補(bǔ)償工作有序開(kāi)展，《通知》對(duì)各部門(mén)的職責(zé)進(jìn)行了明確。市、縣級(jí)政府作為房屋征收與補(bǔ)償工作的責(zé)任主體，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作，市、縣級(jí)政府確定的房屋主管部門(mén)作為房屋征收部門(mén)，組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作，街道辦事處、鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）政府在職責(zé)范圍內(nèi)承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)工作。市房管局負(fù)責(zé)房屋征收與補(bǔ)償工作的監(jiān)督管理，制定和完善房屋征收與補(bǔ)償配套政策，加強(qiáng)對(duì)補(bǔ)償決定的工作指導(dǎo)等。
（二）舊城區(qū)改造項(xiàng)目中更加尊重民意。
關(guān)于舊城區(qū)改造項(xiàng)目的意愿征詢(xún)，省《條例》規(guī)定“房屋所有權(quán)總面積過(guò)三分之二且總戶(hù)數(shù)過(guò)三分之二的房屋所有權(quán)人明確同意改造的，方可納入舊城區(qū)改造范圍”�！锻ㄖ方Y(jié)合我市實(shí)際情況，將這一比例明確為“總戶(hù)數(shù)超過(guò)95%且房屋所有權(quán)總面積過(guò)三分之二的房屋所有權(quán)人明確同意改造的”。
另外，《通知》沿用了省《條例》有關(guān)協(xié)議簽訂的程序規(guī)定，并根據(jù)我市實(shí)際情況，明確“簽約比例由各項(xiàng)目根據(jù)實(shí)際情況確定，但不得低于95%”。《通知》規(guī)定，房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)在啟動(dòng)房屋征收程序前，組織征求房屋所有權(quán)人的意見(jiàn)，進(jìn)行先行協(xié)商。房屋所有權(quán)人同意改造的比例達(dá)到95%或所有權(quán)總面積過(guò)三分之二的，才可以納入舊城區(qū)改造范圍。同意改造比例未達(dá)到95%且所有權(quán)總面積不足三分之二，不能納入舊城改造范圍。
（三）明確住宅的產(chǎn)權(quán)調(diào)換結(jié)算方式。
省《條例》針對(duì)因舊城區(qū)改造征收個(gè)人住宅，在改造地段或者就近地段進(jìn)行安置的情形，規(guī)定了特殊的產(chǎn)權(quán)調(diào)換結(jié)算方式，旨在給予被征收人更大的優(yōu)惠。實(shí)際上，我市在產(chǎn)權(quán)調(diào)換方面也制定了較為優(yōu)惠的政策。為保障被征收人的選擇權(quán)，同時(shí)保持與上位法的一致性，《通知》將我市現(xiàn)行的產(chǎn)權(quán)調(diào)換結(jié)算方式以及省《條例》規(guī)定的方式進(jìn)行列舉，要求房屋征收部門(mén)與被征收人協(xié)商后，選擇任一結(jié)算方式，但不能合并使用。
（四）明確對(duì)于存在租賃關(guān)系的房屋補(bǔ)償原則。
被征收房屋為個(gè)人房屋，且存在租賃關(guān)系的，房屋征收部門(mén)只與被征收人及房屋產(chǎn)權(quán)人簽訂補(bǔ)償協(xié)議，而被征收人負(fù)責(zé)與房屋承租人解除房屋租賃關(guān)系。
被征收房屋為直管公有住宅的，經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)人同意，承租人可按相關(guān)規(guī)定購(gòu)買(mǎi)原承租房，由房屋征收部門(mén)給予購(gòu)房人補(bǔ)償；房屋產(chǎn)權(quán)人不同意出售承租房，則實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，承租人可繼續(xù)租賃安置房屋。
三、重要制度和主要內(nèi)容
（一）未經(jīng)登記房屋認(rèn)定制度。
《通知》根據(jù)省《條例》的規(guī)定，將未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理的權(quán)限，進(jìn)一步明確為“各區(qū)（市）縣政府”，并要求區(qū)（市）縣政府將認(rèn)定和處理結(jié)果在房屋征收范圍內(nèi)進(jìn)行公示，公示時(shí)間不得少于七日，如當(dāng)事人有異議，可在公示期內(nèi)提出，由做出認(rèn)定和處理的部門(mén)進(jìn)行核實(shí)并作出處理決定。
（二）禁止不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用行為制度。
《通知》根據(jù)省《條例》的規(guī)定，列舉了幾種增加補(bǔ)償費(fèi)用實(shí)施的不當(dāng)行為。同時(shí)，針對(duì)各區(qū)（市）縣反映強(qiáng)烈的“房串串”囤積房屋，破壞市場(chǎng)秩序的現(xiàn)象，《通知》制定了針對(duì)性措施，明確“貨幣補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)直接支付給房屋產(chǎn)權(quán)人，安置房應(yīng)直接辦至房屋產(chǎn)權(quán)人名下”。
（三）強(qiáng)制執(zhí)行工作制度。
2011年國(guó)務(wù)院頒布《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》至今，我市尚無(wú)一起房屋征收強(qiáng)制執(zhí)行的案例，其主要原因除缺乏與法院的溝通協(xié)調(diào)機(jī)制外，還在于行政執(zhí)法主體、具體執(zhí)行規(guī)范等相關(guān)內(nèi)容未明確�！锻ㄖ烦词 稐l例》規(guī)定明確申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行的程序外，還強(qiáng)調(diào)“區(qū)（市）縣政府在申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行前，應(yīng)當(dāng)依法書(shū)面催告被征收人履行搬遷義務(wù)”。為做好強(qiáng)制執(zhí)行的牽頭和統(tǒng)籌工作，《通知》要求各區(qū)（市）縣政府應(yīng)當(dāng)確定一個(gè)部門(mén)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)人民法院及相關(guān)部門(mén)，做好交由政府實(shí)施的強(qiáng)制執(zhí)行工作，同時(shí)確定一個(gè)部門(mén)負(fù)責(zé)牽頭實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行。
一、制定背景
（一）制定的目的和意義。
省《條例》是結(jié)合我省實(shí)際制定頒布的一部全面規(guī)范我省國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償活動(dòng)的地方性法規(guī)，確立了很多新的制度和辦法。按照立法慣例，我市應(yīng)當(dāng)及時(shí)制定地方性法規(guī)或規(guī)章來(lái)貫徹執(zhí)行，對(duì)省《條例》規(guī)定的新內(nèi)容進(jìn)行細(xì)化，對(duì)我市現(xiàn)行法規(guī)政策與省《條例》不一致的地方進(jìn)行重新明確，同時(shí)根據(jù)省《條例》的指導(dǎo)原則、結(jié)合我市房屋征收與補(bǔ)償工作開(kāi)展中遇到的問(wèn)題提出針對(duì)性的政策措施。但考慮到目前我市尚未出臺(tái)地方性法規(guī)，而且制定規(guī)章要經(jīng)歷立項(xiàng)、起草、審查、決定、公布等多個(gè)過(guò)程，起草過(guò)程中要組織召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)，充分征求各方面意見(jiàn)，并需經(jīng)過(guò)多次專(zhuān)家論證，程序復(fù)雜，時(shí)間較長(zhǎng)。為充分滿(mǎn)足我市房屋征收與補(bǔ)償工作的需求，有必要先行制定《通知》，以市政府規(guī)范性文件的形式發(fā)布。待我市房屋征收的地方性法規(guī)出臺(tái)后，再出臺(tái)政府規(guī)章。
（二）制定的依據(jù)和起草過(guò)程。
市房管局根據(jù)省《條例》相關(guān)規(guī)定，結(jié)合2014年9月18日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部在長(zhǎng)春市召開(kāi)的關(guān)于國(guó)有土地上房屋征收強(qiáng)制執(zhí)行問(wèn)題的研討會(huì)情況，以及2014年10月16日與市中級(jí)法院到上海市學(xué)習(xí)交流有關(guān)房屋征收政策體系建立和強(qiáng)制執(zhí)行的相關(guān)情況，著手文件起草。起草過(guò)程中兩次征求了市中級(jí)法院、市政府法制辦的意見(jiàn)，段成柱副秘書(shū)長(zhǎng)主持召開(kāi)專(zhuān)題會(huì)議進(jìn)行討論，2015年1月28日劉守成副市長(zhǎng)主持召開(kāi)市棚改領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議進(jìn)行審議，經(jīng)反復(fù)修改，形成《通知》。
二、主要措施
（一）進(jìn)一步明確工作職責(zé)。
為加強(qiáng)部門(mén)協(xié)調(diào)力度，推動(dòng)房屋征收與補(bǔ)償工作有序開(kāi)展，《通知》對(duì)各部門(mén)的職責(zé)進(jìn)行了明確。市、縣級(jí)政府作為房屋征收與補(bǔ)償工作的責(zé)任主體，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作，市、縣級(jí)政府確定的房屋主管部門(mén)作為房屋征收部門(mén)，組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作，街道辦事處、鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）政府在職責(zé)范圍內(nèi)承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)工作。市房管局負(fù)責(zé)房屋征收與補(bǔ)償工作的監(jiān)督管理，制定和完善房屋征收與補(bǔ)償配套政策，加強(qiáng)對(duì)補(bǔ)償決定的工作指導(dǎo)等。
（二）舊城區(qū)改造項(xiàng)目中更加尊重民意。
關(guān)于舊城區(qū)改造項(xiàng)目的意愿征詢(xún)，省《條例》規(guī)定“房屋所有權(quán)總面積過(guò)三分之二且總戶(hù)數(shù)過(guò)三分之二的房屋所有權(quán)人明確同意改造的，方可納入舊城區(qū)改造范圍”�！锻ㄖ方Y(jié)合我市實(shí)際情況，將這一比例明確為“總戶(hù)數(shù)超過(guò)95%且房屋所有權(quán)總面積過(guò)三分之二的房屋所有權(quán)人明確同意改造的”。
另外，《通知》沿用了省《條例》有關(guān)協(xié)議簽訂的程序規(guī)定，并根據(jù)我市實(shí)際情況，明確“簽約比例由各項(xiàng)目根據(jù)實(shí)際情況確定，但不得低于95%”。《通知》規(guī)定，房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)在啟動(dòng)房屋征收程序前，組織征求房屋所有權(quán)人的意見(jiàn)，進(jìn)行先行協(xié)商。房屋所有權(quán)人同意改造的比例達(dá)到95%或所有權(quán)總面積過(guò)三分之二的，才可以納入舊城區(qū)改造范圍。同意改造比例未達(dá)到95%且所有權(quán)總面積不足三分之二，不能納入舊城改造范圍。
（三）明確住宅的產(chǎn)權(quán)調(diào)換結(jié)算方式。
省《條例》針對(duì)因舊城區(qū)改造征收個(gè)人住宅，在改造地段或者就近地段進(jìn)行安置的情形，規(guī)定了特殊的產(chǎn)權(quán)調(diào)換結(jié)算方式，旨在給予被征收人更大的優(yōu)惠。實(shí)際上，我市在產(chǎn)權(quán)調(diào)換方面也制定了較為優(yōu)惠的政策。為保障被征收人的選擇權(quán)，同時(shí)保持與上位法的一致性，《通知》將我市現(xiàn)行的產(chǎn)權(quán)調(diào)換結(jié)算方式以及省《條例》規(guī)定的方式進(jìn)行列舉，要求房屋征收部門(mén)與被征收人協(xié)商后，選擇任一結(jié)算方式，但不能合并使用。
（四）明確對(duì)于存在租賃關(guān)系的房屋補(bǔ)償原則。
被征收房屋為個(gè)人房屋，且存在租賃關(guān)系的，房屋征收部門(mén)只與被征收人及房屋產(chǎn)權(quán)人簽訂補(bǔ)償協(xié)議，而被征收人負(fù)責(zé)與房屋承租人解除房屋租賃關(guān)系。
被征收房屋為直管公有住宅的，經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)人同意，承租人可按相關(guān)規(guī)定購(gòu)買(mǎi)原承租房，由房屋征收部門(mén)給予購(gòu)房人補(bǔ)償；房屋產(chǎn)權(quán)人不同意出售承租房，則實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，承租人可繼續(xù)租賃安置房屋。
三、重要制度和主要內(nèi)容
（一）未經(jīng)登記房屋認(rèn)定制度。
《通知》根據(jù)省《條例》的規(guī)定，將未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理的權(quán)限，進(jìn)一步明確為“各區(qū)（市）縣政府”，并要求區(qū)（市）縣政府將認(rèn)定和處理結(jié)果在房屋征收范圍內(nèi)進(jìn)行公示，公示時(shí)間不得少于七日，如當(dāng)事人有異議，可在公示期內(nèi)提出，由做出認(rèn)定和處理的部門(mén)進(jìn)行核實(shí)并作出處理決定。
（二）禁止不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用行為制度。
《通知》根據(jù)省《條例》的規(guī)定，列舉了幾種增加補(bǔ)償費(fèi)用實(shí)施的不當(dāng)行為。同時(shí)，針對(duì)各區(qū)（市）縣反映強(qiáng)烈的“房串串”囤積房屋，破壞市場(chǎng)秩序的現(xiàn)象，《通知》制定了針對(duì)性措施，明確“貨幣補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)直接支付給房屋產(chǎn)權(quán)人，安置房應(yīng)直接辦至房屋產(chǎn)權(quán)人名下”。
（三）強(qiáng)制執(zhí)行工作制度。
2011年國(guó)務(wù)院頒布《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》至今，我市尚無(wú)一起房屋征收強(qiáng)制執(zhí)行的案例，其主要原因除缺乏與法院的溝通協(xié)調(diào)機(jī)制外，還在于行政執(zhí)法主體、具體執(zhí)行規(guī)范等相關(guān)內(nèi)容未明確�！锻ㄖ烦词 稐l例》規(guī)定明確申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行的程序外，還強(qiáng)調(diào)“區(qū)（市）縣政府在申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行前，應(yīng)當(dāng)依法書(shū)面催告被征收人履行搬遷義務(wù)”。為做好強(qiáng)制執(zhí)行的牽頭和統(tǒng)籌工作，《通知》要求各區(qū)（市）縣政府應(yīng)當(dāng)確定一個(gè)部門(mén)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)人民法院及相關(guān)部門(mén)，做好交由政府實(shí)施的強(qiáng)制執(zhí)行工作，同時(shí)確定一個(gè)部門(mén)負(fù)責(zé)牽頭實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行。
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