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土地增值稅的35個(gè)涉稅疑難問題處理(五)

2015/10/22 9:21:59
21.違約金是否可以作為土地增值稅扣除項(xiàng)目？
　　企業(yè)支付的各種滯納金、罰款和違約金等，其性質(zhì)是企業(yè)正常營業(yè)活動(dòng)以外發(fā)生的支出。因此在會(huì)計(jì)處理上應(yīng)計(jì)入營業(yè)外支出，企業(yè)發(fā)生的上述支出時(shí)，借記‘營業(yè)外支出’,貸記‘銀行存款’等科目。
　　《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（即房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。根據(jù)會(huì)計(jì)制度對違約金作為營業(yè)處支出處理的辦法和土地增值稅政策規(guī)定，違約金不屬于土地增值稅扣除項(xiàng)目。 
　　22.房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一幢綜合樓，1～4層是商業(yè)用房，5～20層是住宅，現(xiàn)在進(jìn)行土地增值稅清算，經(jīng)計(jì)算，住宅為負(fù)增值，商業(yè)用房為正增值且數(shù)額很大。住宅的負(fù)增值能否抵減商業(yè)用房的正增值？
　　《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八條規(guī)定，土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本核算項(xiàng)目或核算對象為單位計(jì)算；財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅[1995]48號(hào)）十三條規(guī)定，對納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額（財(cái)稅[2006]21號(hào)及[國稅發(fā)[2006]187號(hào)文對此也有規(guī)定），不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用免稅規(guī)定。
　　根據(jù)以上規(guī)定，除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅外，同一清算單位中的不同類別的商品房不分別計(jì)算增值額和增值率。
　　23.已核定項(xiàng)目如何適用核定征收率？
　　已核定征收項(xiàng)目如果符合《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）第十條第一款和第二款清算條件進(jìn)了核定征收清算的，其未售部分繼續(xù)銷售的，按清算時(shí)確定的核定征收率核定征收。
　　24.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分期開發(fā)，前期項(xiàng)目已核定征收，后期項(xiàng)目如何進(jìn)行清算？
　　《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）第三十六條規(guī)定：對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，各期清算的方式應(yīng)保持一致。因此，前期項(xiàng)目已核定征收，后期項(xiàng)目也應(yīng)該核定征收。
　　25.房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算后，銷售剩余房屋收到的預(yù)收款，是否要預(yù)征土地增值稅？
　　房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算后，銷售剩余房屋收到的預(yù)收款，應(yīng)根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號(hào)）的第八條規(guī)定，在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算（單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積）。即納稅人已清算項(xiàng)目繼續(xù)銷售的，應(yīng)在銷售的當(dāng)月進(jìn)行清算，不再先預(yù)征后清算。